追究“倒按揭”政策为什么不成功，简言之，是因为这项政策在需求侧和供给侧都不被看好。因此，在试点过程中，表现为需求和供给都缺位。这种供需两缺的现状，几乎从一开始就注定了“应者寥寥”、“惨淡收官”的结果。

　　的确，倒按揭政策的倡导者看到了老年人大量的服务需求，并且都是刚性需求。通常认为，有购买欲望同时又有购买能力的需求是有效需求，有购买欲望但没有购买能力的需求只是潜在需求。从这个角度看，大部分老人的服务需求因为没有经济实力的支持，所以只是潜在需求。于是政策倡导者就提出让老人将住房抵押来获得生活费用，用以满足自己的服务需求，将潜在需求变成有效需求。

　　但是，对于中国的城镇居民来说，住房本身又何尝不是刚需?何况在大多数普通的居民家庭，住房往往是最大的一笔财产，不管这笔财产是否记在老年人的名下，他们都很难获得不受牵制的完全的自由处置权。在这种情况下，以抵押一个刚需来满足另一个刚需，能行得通吗?

　　进一步分析，若进入传说中的“住房反向抵押养老保险”市场，分析一下供需双方，其实老人和保险公司的角色都很拧巴。如前所述，老年人是服务的需求方。但当他们将自己的住房倒按揭时，他们又在扮演供给方的角色。这也就是说，保险公司变成了“需求方”，他们是在用分期付款的方式“回购”老年人的住房。

　　我们再来看看，购房时的“正按揭”是怎样操作的：首先是供需双方签订协议，然后付首付，于是购买者就可以拿钥匙了。等房产证办下来，财产权和使用权就转移到购买者那边。但是，购买者还必须按协议每月偿还贷款，直至最终本息银讫两清。这的按揭贷款的过程，符合市场的游戏规则，是个双赢的选择。

　　但是倒按揭与正按揭并不相同，供需双方签订协议后，保险公司就得按协议给付老人的生活费了，但是房子仍然归老人住着。也就是说，根据现行的倒按揭产品设计，代表着财产权的房产证抵押给保险公司了，但住房的使用权仍归老人。

　　吊诡的是，我们的住房政策又有种种与众不同的规定：首先，城镇居民的住房统统是“空中楼阁”，脚下的地皮仍归国有。业主只能购买土地使用权，最长年限是70年。因此，如果老人60岁时将住房抵押，然后仍在原处居住，假设老人80岁离世，在此20年间，实际上不可分割但又被人为分割的住房使用权和土地使用权实际上都在一天天地折旧。到保险公司最终接手时，住房的使用价值和市场价格肯定都已大打折扣。其次，房地产业内还有个说法，现在的居民住宅寿命也就30年。加上老人肯定不会买来新房就抵押出去，这么两头一掐，老人身后留下的那个破旧的空中楼阁还值几何?

　　当年讨论这个政策方案时，就有专家问，国外的倒按揭为什么就能做得红红火火。言下之意，就是国外的红红火火说明在中国自然也会红红火火。当然，必须承认，国外确有这样的保险产品，也有一定的市场，但红红火火却是忽悠的。首先，在大多数发达国家，购买私人住房，是连带脚下的土地一起买下的。也就是说，房主对房屋土地都具有财产权。保险公司愿意作交易，是看中了房屋所在的地块。其次，要做成倒按揭，还有一个先决条件，就是房地产市场是稳定的、发展的。试想，在“次贷危机”的社会经济背景下，哪个保险公司还敢做倒按揭?

　　由“住房反向抵押养老保险”的不成功看老年服务政策乃至整个的社会政策，会有很多“反向”的教益。如今，负有一定责任的政府官员面对一个社会问题，常常作出第一反应就是“国外怎么做”?于是，一批专家学者就会引经据典地说出一推发达国家的成功经验。接下来，中国还是一个发展中国家的国情就被置之脑后，试图从国际经验中搬一个回来解决问题的冲动压倒一切。放眼世界，学习国际经验，肯定是没有错的。但是，任何国家的任何经验都会有其传统的文化背景和现实的社会经济背景，就此而言，可以说没有一个国家的现成经验是可以原封不动地直接“嵌入”到中国的社会生活和制度框架之中的。

　　最近一段时间，来也匆匆，去也冲冲，一“闪”而过的政策，已经不是个案。当然，可以以改革就应该允许试错来推搪。譬如说，“倒按揭”似乎也并没有造成多大的负面影响。但若深究，引起社会公众内心深处不安的，恐怕是对政府决策能力的质疑。